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改革开放铸辉煌 房地产业谱新篇
来源:  日期:2018-09-07 【字号:
     改革开放以来,特别是1998年住房制度改革启动后,我市房地产乘势发展,取得了令人瞩目的成就,在加快城市建设,促进经济社会持续、健康发展方面发挥了积极作用。

一、房地产业发展历程

改革开放以来,我市房地产业发展历程大致经历了五个阶段:起步阶段、高速发展阶段、调整阶段、恢复增长阶段、再调整发展阶段。

(一)起步阶段(19781997

改革开放初期,在邓小平同志发表两次关于房地产和住房制度改革的谈话以后,住房制度改革、土地有偿使用、房屋商品化和城市房地产综合开发四大政策开始确立,我市从设立住房公积金、出售公房和集资建房3个方面探索住房制度改革,由此,我市房屋建设市场化开始起步,市场机制在房地产领域逐步得到运用和发展,房地产业作为一个独立的新兴产业应运而生,经营性房地产公司开始出现,行政性房地产中介机构诞生,房地产市场逐步形成。自1984年首家房地产开发企业龙岩地区房地产开发总公司成立开业,标志着我市房地产业翻过空白的一页,开始起步。直到1997年为止,全市共发展46家房地产企业,这段时间房地产虽然逐步实现商品化,但仍带有浓厚的计划经济色彩,以福利分房为主,个人购房为辅,房地产发展总体较为缓慢。

()高速发展阶段(1998年—2007年)

1998年我国将房地产业作为新的经济增长点,国务院决定“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,继续推进现有公有住房改革,培育和规范住房交易市场”,标志着房地产市场化改革拉开序幕。长期被压抑的大量住房需求得以迅速释放,我市楼市呈现了前所未有的繁荣景象,房地产投资呈现迅猛增长的势头。19982007年累计完成投资132亿元,年均增长43%。建成了裕锦园、水韵华都、美域中央、莲东小区等一大批环境优美、管理先进的住宅小区,累计商品房销售面积571万平方米,年均增长34.1%

(三)调整阶段(2008年)

为调控住房价格上涨过快,国家在2007年内六次上调存贷款基准利率、九次上调存款准备金率,出台了关于购买第二套住房的相关政策,自此房地产行业开始面临调整。2008年下半年,由美国次贷危机引发的国际金融危机蔓延至我国,也使得房地产市场变化极为复杂。我市房地产开发投资增速2008年一季度、上半年、1-3季度、全年分别为36.1%16.9%13.4%2.8%,呈现直线下滑的趋势,2009年一季度我市房地产开发投资增速下降17.5%,为1998年以来的最低增速,也让这波调整到达谷底,下滑的势头直到2009年上半年才止住。在销售方面,2008年,在调控政策和金融危机的影响下,房地产市场进入观望状态,成交量大减,全年商品商房销售面积84.12万平米,同比下降37.4%,商品房销售处于低谷。

(四)恢复增长阶段(2009-2013年)

2009年国家4万亿投资政策刺激下,房地产市场快速恢复,我市房地产开发投资由2008年的40亿元迅速增加到2013年的165亿元,年均增速达32.8%,形成我市房地产业发展的第二个高峰期。从2012年起,万达、建发、中骏、禹州、厦门国贸、厦门住宅集团等国企或上市公司进军我市,大面积拿地、大规模开发,同时,许多原有的本地小型房地产开发企业在上一轮的调整中陷入困境而改行。

2009年,商品房销售市场由低迷转变为繁荣,全年销售面积213.98万平米,增速高达154.4%,总量、增速均创历史最高。2010年,在国内各大城市房价飙升的背景下,中央开始对房地产市场进行严格的宏观调控,房地产“新国十一条”出台,限制异地购房、提高二套房贷标准等措施;央行三次上调存款准备金率,受此宏观政策影响,2010年、20112012我市商品房销售面积分别为139.03122.53154.96万平米,分别比上年增长-35.0%-11.926.5%,商品房销售面积均比2009年低。

(五)再调整发展阶段(2014-2017年)

受第二轮恢复增长期房地产市场火爆的影响,20122013年我市中心城市供地达21672827亩,分别比2011年多供11461087亩,导致2014年我市房地产开发投资仍达到历史最高位的212亿元,比2013年增长28.4%。从20152016年,我市房地产开发投资增速逐年下滑,2年分别下降8.8%6.8%,进入2017年才止住下滑步伐,2017年全年完成房地产开发投资185亿元,同比增长2.7%

受国家宏观调控影响,我市商品房销售在2013年火爆一年后,2014年市民观望气氛极浓,前三季度商品房销售成交极为清淡。随着20148月省政府出台“闽八条”,9月市政府办公室出台《关于进一步促进房地产市场持续健康发展的若干意见》,央行、银监会也发文要求做好住房金融服务工作等多重利好重又叠,提振了信心,再加上中骏等公司以低于成本价的价格促销等影响,第四季度,在全国房市低迷的情况下,我市率先走出下降通道,2014年第四季度商品房销售增长39.3%,使我市的商品房销售面积从一季度下降23.6%、上半年下降35.0%1-3季度下降44.1%,扭转为全年下降26.0%,并在2015年一季度提升为正增长。可以说,我市在这一轮的调整中走在全国、全省的前面,我市在引导和支持农民进城购房方面做得较好的经验得到住建部调研组的充分肯定。

20152016年全市商品房销售面积增速分别为26.9%24.3%,处于销售形势较好的态势,但由于同期全国、全省房房市仍处于低迷状态,因此,我市商品房销售的好转并没有引起房价上涨,房价保持较为稳定的状态。进入2017年后,随着一、二线城市房价快速上涨的溢出传递效应,我市的房价较快上涨。我市的去库存步伐在控制土地供应,减少开发投资的前提下有所加快,全年商品房销售面积达315.22万平米,同比增长13.7%,呈现量价齐升的态势,销售量创下20年以来的最高记录。

二、房地产开发实力增强,水平提高

(一)房地产开发实力增强

近年来,我市房地产开发企业自身实力不断成长壮大,积聚了一定规模的财力和物力,为促进我市房地产业发展和加快城市建设奠定了坚实的基础。截止到2017年末,全市房地产开发企业232家,是1995年的5倍,是2004年的1.9倍;主营业务收入142.7亿元,是2004年的8.9倍,年均增长18.3%。资产规模的大幅增加,尤其是万达、富力、碧桂园、恒大、建发等国内知名房企进军我市,更是有力地促进了房地产开发规模持续扩大,开发能力不断增强,对我市房地产业持续快速发展发挥了重要作用。

(二)房地产开发水平提高

近年来,龙岩城市建设部门、房地产管理部门注重开发水平的提高。一是坚持旧城改造和新区开发相结合,加快城市建设步伐。以房地产开发企业为主,通过多渠道社会融资,采取“以房带路”、“以路带房”等多种方式,进行成片、成街坊旧城改造。同时,根据城市新区建设计划,在新区上进行综合开发,建设新的居住区,扩大城市范围,疏散旧城区过密人口,先后完成中山路、九一路等成片拆迁的旧城改造,建成了龙岩大道、龙腾路、人民路、华莲路等,拓宽了登高路、城东路、罗龙路、溪南路等。二是坚持综合开发、配套建设。在房地产开发过程中,我市按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”以及“先地下、后地上”的方针,要求房地产开发商对建设用地实施房屋开发时,必须同时对周边的城市道路、给水、排水、供电等基础设施一并开发建设,先后建成了龙腾路-龙岩大道板块、小洋人居板块、东肖人居板块、莲东人居板块、东山板块、紫金山体育公园等大型的综合宜居小区,周边道路、购物、娱乐、幼儿园、学校等配套设施完备。这样就摆脱了房地产发展初期单纯建房、卖房的模式,逐步向高水平的综合开发发展,组织大规模的新区开发和旧城改造,并与城市基础设施、市政设施结合起来,日益显示出房地产综合开发在按照城市规划,组织实施城市建设的社会化大生产、大流通方面所具有的优势。

三、房地产业成就显著

随着城市建设步伐的加快和国家住房制度改革的深化,我市房地产业不断发展壮大,在促进投资、扩大消费方面的地位日益突出,并带动了相关产业的发展,为促进全市经济持续、健康发展,发挥了不可替代的作用。

(一)在国民经济中的地位上升

作为影响经济较为活跃、重要的因素之一,房地产开发投资的增加在形成固定资产投资需求的同时,对宏观经济产生连锁反应,亦对相关产业构成需求,并带动居民消费,促进经济增长。19952017年,我市房地产开发投资以年均22.8%的速度增长,高于同期固定资产投资增速2.3个百分点,占固定资产投资比重由1995年的4.9%上升至2017年的7.3%。在过去的20多年,我市房地产开发投资平均增长速度明显高于同期GDP增长速度,为促进经济增长发挥了积极作用。特别是上个世纪90年代中后期的亚洲金融危机和世界经济不景气的2007年、2008年,在国内消费疲软、出口低增长背景下,房地产开发投资在启动居民消费,缓解内需不足,控制通货紧缩趋势,保持国民经济持续、稳定发展上发挥了重要作用。我市房地产业增加值占GDP的比重由19931.8%上升到2017年的3.4%

(二)对相关产业的带动明显

房地产业具有产业链条长、关联度高的特点,对相关产业的波及效应较强。多年来,我市房地产业不仅带动着建筑、建材、冶金、化工等第二产业的发展,同时也带动着交通、旅游、商业、金融等第三产业的发展,促进了经济的进一步增长和产业结构的合理化,也为社会提供了大量的就业机会。房地产业在带动相关产业发展的同时,行业增加值不断增加,占第三产业的份额不断提升。2017年我市房地产业实现增加值73亿元,占第三产业增加值的9.0%,比1998年提高1个百分点。

(三)加强城市基础设施建设,推动城市化进程

房地产业的发展,在改善城市基础设施,完善投资环境的同时,也加快了城市化进程。改革开放以来,我市房地产开发以综合开发、配套建设的方式,进行新区建设和旧城改造,有计划、有重点地新建和改造了一批主、次干道,城市交通得到很大改善。房地产开发力度不断加大,带动了城市规划、土地开发,同时填补了城市建设资金的不足,极大的促进了城市基础设施和公共设施建设,城市面貌日新月异。城镇化率是一个地区城市化水平和社会进步的重要指标,用于反映人口向城市聚集的过程和聚集程度,该指标通常用于衡量区域发展水平和发展阶段。房地产业在提升城区载体功能、促进产业融合发展上必将发挥更加突出的作用。同时新区城镇化建设的加快,也将为房地产业发展提供更大的消费需求。

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